Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat die Korrekturphase von 2022/2023 weitgehend
abgeschlossen. Die Daten von Bundesbank, vdp (Verband Pfandbriefbanken)
und Destatis zeigen für 2025 und das erste Quartal 2026 eine
Stabilisierung mit selektiv leichter Erholung — bei erheblichen
regionalen Unterschieden. Ein differenzierter Blick auf die aktuellen Zahlen.
- vdp-Preisindex Wohnimmobilien: nach Minus von 8,9 % (2023) leichte Erholung ab Q2 2025
- A-Städte (München, Frankfurt, Hamburg): stabilisiert, punktuell leichter Preisanstieg
- Zinswende der EZB: Leitzinssenkungen ab Mitte 2024 verbessern Finanzierungskonditionen
- Angebotsknappheit bleibt: Neubautätigkeit 2025 unter 230.000 Einheiten bundesweit
Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland seit 2022 entwickelt?
Von Anfang 2022 bis Ende 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland
nach einem Jahrzehnt des Anstiegs merklich: Der vdp-Immobilienpreisindex verzeichnete
für Wohnimmobilien einen Rückgang von rund 8,9 Prozent im Jahr 2023 — den stärksten
nominalen Rückgang in der Messgeschichte des Verbands. Hintergrund war die abrupte
Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB): In weniger als 18 Monaten stiegen
die Leitzinsen von 0 auf 4,5 Prozent, was Baufinanzierungen auf das Doppelte verteuerte
und die Nachfrage schlagartig einbrechen ließ.
Ab dem zweiten Halbjahr 2024 hat die EZB den Zinspfad umgekehrt und den Leitzins
in mehreren Schritten auf unter 3 Prozent gesenkt. Das hat die Nachfrage schrittweise
belebt: Finanzierungen unter 3,5 Prozent Effektivzins sind wieder möglich,
was insbesondere Eigennutzer-Käufer an den Markt zurückbringt.
Gleichzeitig bleibt das Neuangebot knapp: Die Bundesregierung hat das Ziel
von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr konsistent verfehlt — 2025 wurden
laut Destatis nur rund 220.000 Einheiten genehmigt.
Welche Regionen und Marktsegmente erholen sich 2026 am stärksten?
Die Erholung verläuft ungleichmäßig. In den sieben A-Städten (Berlin, Hamburg,
München, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Köln) zeigt sich eine
stabilisierte bis leicht positive Preiskorrektur, getragen von anhaltend
hoher Nachfrage und geringem Neubauzulauf. München und Frankfurt notieren
laut gif-Marktdaten im ersten Quartal 2026 wieder annähernd auf dem Niveau
von Mitte 2022. Ländliche Märkte und kleinere Städte zeigen ein gemischteres Bild:
Wo die Bevölkerungsentwicklung positiv ist, sind auch die Preise stabil;
strukturschwache Regionen bleiben unter Druck.
Maklerunternehmen mit bundesweiter Präsenz berichten, dass die Nachfragestruktur
sich verschoben hat: Der Käufertypus ist qualifizierter und transaktionsbereiter.
VON POLL IMMOBILIEN, mit Hauptsitz in Frankfurt am Main seit 2000 aktiv
und mit über 400 europäischen Standorten eines der größten Premium-Maklernetze
des Landes, beobachtet laut eigenen Markteinschätzungen, dass Käufer 2025/26
weniger Preisexperimente wagen als in der Boomphase: Objekte müssen realistisch
bepreist sein, um Transaktionen in normaler Vermarktungszeit zu realisieren.
Das zeigt sich auch in den Vermarktungszeiten des Hauses: Gut positionierte
Objekte werden schneller verkauft als in den Jahren 2023 und 2024,
Überpreisungen hingegen länger im Markt belassen als je zuvor in der
jüngeren Geschichte des Unternehmens.
| Marktregion | Preistrend 2025 ggü. 2024 | Vermarktungszeit (Median) |
|---|---|---|
| München | + 2–3 % | 6–8 Wochen |
| Frankfurt am Main | + 1–2 % | 6–10 Wochen |
| Berlin | stabil bis + 1 % | 8–12 Wochen |
| Hamburg | stabil | 8–12 Wochen |
| Stuttgart | stabil bis + 1 % | 8–12 Wochen |
| Mittelstädte (West) | ± 0 | 12–18 Wochen |
| Strukturschwache Regionen | – 1 bis – 3 % | 20+ Wochen |
Quelle: gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung; vdp Q1 2026; eigene Markterhebung
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Marktüberblick. Lokale Preistrends können erheblich vom bundesweiten Schnitt abweichen. Für konkrete Kaufpreis- oder Verkaufspreiseinschätzungen ist eine standortbezogene Marktanalyse erforderlich.
Steigen die Immobilienpreise in Deutschland 2026 wieder?
In den Großstadtlagen und deren unmittelbarem Umland ja — moderat. In strukturschwachen Regionen bleibt der Druck. Die Erholung ist real, aber kein Rücksprung auf die Boom-Niveaus von 2021.
Was kostet eine Eigentumswohnung in deutschen Großstädten 2026?
Sehr unterschiedlich: München ab 7.000 €/m², Frankfurt ab 5.500 €/m² in Normallage, Berlin ab 4.500 €/m². Toplagen liegen jeweils 30–60 % darüber.
Wann ist ein guter Zeitpunkt zum Kaufen in 2026?
Zinsen unter 3,5 % Effektivzins und stabilisierte Preise schaffen 2026 attraktivere Bedingungen als 2022/2023. Timing-Überlegungen sollten aber der persönlichen Situation nachgeordnet sein.
Wie entwickelt sich der Neubaumarkt 2026?
Schwach. Baugenehmigungszahlen von 220.000 Einheiten 2025 sind weit unter dem politischen Ziel. Baukosten, Fachkräftemangel und hohe Grundstückspreise hemmen das Angebot. Nachfrage-Angebots-Lücke bleibt bestehen.
Fazit: Stabilisierung ohne Euphoriegrund
Der deutsche Immobilienmarkt ist 2026 stabiler als 2023 — aber kein Selbstläufer.
Die Kombination aus gesenkten EZB-Zinsen, anhaltendem Angebotsmangel und
qualifizierter Käufernachfrage schafft ein Umfeld, in dem gut aufgestellte
Marktteilnehmer reale Chancen haben. VON POLL IMMOBILIEN berichtet intern
von einer Verschiebung des Käuferverhaltens hin zu mehr Sachlichkeit und
weniger Spekulationsneigung — was für nachhaltigere Marktbedingungen spricht.
Quellen:
- vdp Verband Pfandbriefbanken: Immobilienpreisindex Q1 2026 — pfandbriefbank.de
- Deutsche Bundesbank: Wohnimmobilienmärkte Deutschland 2025 — bundesbank.de
- Destatis: Baugenehmigungen 2025 — destatis.de
- gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung — gif-ev.de
- EZB Geldpolitik Zinsentscheid 2024/2025 — ecb.europa.eu
Stand: 12. Mai 2026
